Обзор судебной практики по делам об истребовании имущества от добросовестного приобретателя

Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить:

1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Между тем ввиду невозможности предусмотреть все варианты поведения частных лиц, суды исходя из фактических обстоятельств пытаются выделить признаки, которые свидетельствуют о добросовестности или недобросовестности приобретателя.

Рассмотрим некоторые из них.

21 апреля 2003 г. Конституционным Судом Российской Федерации принято постановление № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева», в котором указано, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

21 июля 2014 г. был зарегистрирован договор купли-продажи квартиры между Ш. и А., а 30 июля того же года - между А. и Н.

Из договора купли-продажи, заключенного между А. и Н., следовало, что покупатель квартиру осмотрела, ознакомилась с ее качественными характеристиками, претензий к состоянию квартиры не имела. Кроме того, в договоре было указано, что, со слов продавца А., на момент заключения договора в квартире зарегистрирован ее прежний собственник Ш., который обязуется сняться с регистрационного учета до регистрации сделки.

Между тем 2 сентября 2014 г. в данной квартире был обнаружен труп Ш. с признаками мумификации, что свидетельствовало о смерти Ш. задолго до заключения договора между А. и Н., а также до регистрации договора купли-продажи между Ш. и А.

Указанное обстоятельство должно было быть установлено приобретателем квартиры Н. в случае проявления разумной осмотрительности, однако Н. приобретенную квартиру ни до заключения сделки, ни после регистрации права собственности фактически не осматривала, не озаботилась выяснением вопроса, кто в квартире реально проживает, в связи с чем суд согласился с доводами представителя администрации муниципального образования о недобросовестности приобретателя Н.

 

 

П.А.Е., П.Н. обратились в суд с иском к Ж.Ю., Т.Д.П., В.Е. и их супругам Ж.И., Л., В.Т., в котором с учетом уточнения просили признать недействительными договоры купли-продажи, аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности В.Е., Т.Д.П., Ж.Ю. на квартиру и восстановить запись о регистрации права собственности П.А.Е., П.Н. на доли в праве собственности на указанную квартиру.

В обоснование иска указано, что с 1997 года являются собственниками квартиры, всегда проживали в квартире, несли бремя ее содержания. В настоящее время истцам стало известно, что на основании договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности на указанную квартиру к Ж.Ю., впоследствии на момент подачи иска к Т.Д.П. и в ходе рассмотрения дела к В.Е.

Однако истцы не имели намерений продавать квартиру и договора купли-продажи не подписывали, денежных средств от Ж.Ю. не получали.

Полагают, что договоры купли-продажи, заключенный между П.А.Е., П.Н. (продавцы) и Ж.Ю. (покупатель), послуживший основанием для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к Ж.Ю., затем между Ж.Ю. и Т.Д.П., между Т.Д.П. и В.Е. являются ничтожными сделками, так как заключены не собственниками квартиры, в отсутствие обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи долей, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Ж.Ю. не приобрела права собственности на квартиру, следовательно, не могла ее отчуждать.

Ни Ж.Ю., ни Т.Д.В. в спорную квартиру не вселялись, ключей от нее не имеют, бремя содержания квартиры не несли, а лишь формально числились ее собственниками.

В ходе судебного разбирательства выяснилось, что истцы выдали своему сыну П.А.А. доверенность, именно он и совершал сделки по купле-продаже. В связи с этим суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. Между тем, при кассационном производстве была данная иная оценка обстоятельствам, дело направлено на новое рассмотрение.

В результате было установлено, что целью выдачи доверенности на сына - П.А.А. было получение займа последним под залог квартиры, а не ее продажа.

Договор купли-продажи с Ж.Ю. был заключен не в интересах собственников жилого помещения (П.А.Е., П.Н.), а в личных интересах П.А.А., в целях получения займа от К., как средство обеспечения возврата займа, чем нарушены требования п. п. 1 и 3 ст. 182 ГК РФ, поскольку истцы заявили, что им не было известно о совершенных сделках их сына с Ж.Ю. Т.Д.П. и В.Е. от их имени по доверенности и что данная сделка ими одобрена не была

В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из смысла указанной нормы права следует, что надлежащее оформление сделки, включая совершение необходимых регистрационных действий, не исключает ее мнимости.

При таких обстоятельствах все сделки были признаны ничтожными, запись в ЕГРН признана недействительной.

 

 

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

 

 

В период с 08.12.1995 по 26.08.2015 (более 19 лет) Гуков В.Н. являлся титульным собственником квартиры.

26.08.2015 Гуков В.Н. продал по договору купли-продажи спорную квартиру Матвеенко С.Л., который является его родственником.

На момент продажи спорной квартиры (26.08.2015) брак между супругами Гуковым В.Н. и Гуковой Л.Ф. был прекращен (27.05.2015).

Матвеенко С.Л., являясь родственником продавца квартиры Гукова В.Н., должен был знать об отсутствии у Гукова В.Н. полномочий на совершение такой сделки по причине отсутствия достигнутого соглашения между участниками совместной собственности, и как следствие, отсутствие полномочий у Гукова В.Н. по распоряжению совместным имуществом, принадлежащим на праве совместной собственности как Гукову В.Н., так и Гуковой Л.Ф. Матвеенко С.Л. с достоверностью было известно о том, что Гуков В.Н. приобрел спорную квартиру на свое имя в период брака с Гуковой Л.Ф., знал и о том, что на момент сделки между ними брак был расторгнут. Однако, несмотря на данные обстоятельства, заключил сделку с Гуковым В.Н., не проявив должной степени заботливости и осмотрительности, не проверил полномочия Гукова В.Н. на отчуждение совместной собственности супругов, наличие согласия на сделку Гуковой Л.Ф.

Суд признал недействительным договор купли-продажи квартиры между Гуковым В.Н. и Матвеенко С.Л. полностью, поскольку доли супругов в спорной квартире определены только при вынесении судебного решения. На момент заключения сторонами оспариваемого договора купли-продажи имущество имело режим совместной собственности, доли каждого из супругов не были определены. Следовательно, Гуков В.Н. не имел права реализации всей спорной квартиры.

Однако к моменту спора Матвеенко С.Л. уже продал квартиру Мокееву Е.В., право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за ним.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 21.04.2003 №6-П указал, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Удовлетворяя иск Гуковой Л.Ф. в части истребования имущества из чужого незаконного владения Мокеева Е.В., суд пришел к выводу о том, что истицей избран надлежащий способ защиты нарушенного права.

При этом несостоятельны доводы представителя ответчика о том, что Мокеев Е.В. является законным владельцем квартиры, поскольку решением суда от 01.04.2019 Гуковой Л.Ф. было отказано в признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 19.11.2016 между Матвеенко С.Л. и Мокеевым Е.В. и в применении последствий недействительности сделки.

В данном случае представитель ответчика не учел, что выбор способа защиты нарушенного права истец осуществляет самостоятельно. Выбор истцом ненадлежащего способа защиты права влечет за собой отказ в удовлетворении предъявленных в суд требований. При этом истец не лишен в дальнейшем возможности защитить свои права, избрав для этого надлежащий способ защиты права, о чем также указано в решении суда от 01.04.2019.

Гукова Л.Ф., предъявляя иск о признании недействительной последующей сделки купли-продажи, стороной которой она не являлась, ошибочно руководствовалась ст. 166-168 ГК РФ, поскольку положения указанных норм не предполагают возможности возвращения имущества в порядке реституции от приобретателя, к которому оно перешло не в результате первой сделки, оспариваемой заинтересованным лицом, не в результате последующих сделок. В данном случае защита прав должна осуществляться посредством предъявления виндикационного иска.

 

 

 

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю об истребовании из его владения нежилого помещения.

В обоснование своих требований истец указал следующее. За ним было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, которое он передал в качестве отступного закрытому акционерному обществу.

Затем акционерным обществом (продавцом) и предпринимателем (покупателем) был заключен и исполнен договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

Вступившим в законную силу решением суда соглашение об отступном между истцом и акционерным обществом признано ничтожным. По мнению истца, ничтожность этого соглашения означает ничтожность последующей сделки по отчуждению спорного помещения, следовательно, предприниматель получил имущество во исполнение ничтожной сделки и является незаконным владельцем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на свою добросовестность. По мнению истца, ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем имущества, так как, являясь сыном генерального директора акционерного общества, в данном случае он должен был знать о факте отчуждения истцом спорного имущества с нарушением действующего гражданского законодательства.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом суды указали на возмездность договора купли-продажи, по которому предприниматель получил спорное помещение, его исполнение, регистрацию права собственности за ответчиком, в силу чего последний является добросовестным приобретателем.

Суд кассационной инстанции эти судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что суды не дали оценки доводам истца о наличии родственных связей между покупателем и директором акционерного общества.

 

3. Явно заниженная цена имущества (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»)

 

4. Неделимую вещь удастся истребовать у всех приобретателей, если хотя бы один из них недобросовестный (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)