Защита прав обманутых дольщиков

Желева Ольга Викторовна,

Кандидат юридических наук, старший преподаватель

кафедры уголовного процесса, прокурорского надзора и правоохранительной деятельности Юридического института ТГУ

Защита прав обманутых дольщиков

    Вступление в силу Федерального закона от 27 июня 2019 года
    № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) позволило обеспечить создание необходимых правовых условий для оказания поддержки гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестных застройщиков.
     Федеральный закон предоставил субъектам Российской Федерации возможность создать региональные фонды для завершения строительства проблемных объектов за счет средств федерального и регионального бюджетов при одновременном контроле над целевым расходованием таких средств через механизм обязательного банковского сопровождения их деятельности. 
      Наряду с этим гражданам-участникам долевого строительства независимо от факта уплаты обязательных взносов в компенсационный фонд предоставлено право на получение возмещения. Кроме того, был изменен порядок расчета выплаты возмещения. Вместо определения рыночной стоимости жилого помещения на момент заключения договора участия в долевом строительстве её размер стал определяться исходя из рыночной стоимости жилья на момент выплаты возмещения, но не менее уплаченной по договору цены.
      При этом была обеспечена возможность выплаты возмещения гражданам не только по жилым помещениям, в отношении которых осуществлялись взносы в компенсационный фонд, но и по нежилым помещениям (машино-места и кладовки), права требования по которым с 2019 года включаются в реестр требований участников строительства. Федеральный закон позволил также направить государственное финансирование на достройку проблемных объектов, переданных жилищно-строительным кооперативам (далее – ЖСК) в ходе процедур банкротства застройщиков.

    Федеральный закон от 04.11.2019 № 359-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» расширил перечень гарантий, предоставленных обманутым дольщикам.
    Новый закон наделяет граждан-участников ЖСК правом получения возмещения в случае принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства переданных ЖСК проблемных объектов. Получение возмещения возможно при соответствии следующим требованиям:

1) членство граждан в ЖСК, созданных, как до, так и после 1 июля 2019 года, и получивших в ходе процедуры банкротства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок;

2) включение требований таких граждан по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика;

3) наличие у таких граждан требования о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения в отношении соответствующего ЖСК.

Выплаты возмещений освобождаются от НДФЛ.

     Порядок осуществления выплаты возмещения Фондом устанавливается Правительством Российской Федерации. Правом обращения в Фонд за выплатой возмещения наделяется соответствующий ЖСК. Решение о выплате возмещения должно быть принято Фондом не позднее 6 месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства. Фонд не позднее 3 рабочих дней с даты принятия решения о выплате возмещения размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений.

     Граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения:
а) с даты принятия Фондом решения о выплате возмещения до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика или даты принятия арбитражным судом определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, в зависимости от того, какая из указанных дат наступила ранее;

б) с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика при условии, что требования граждан по договорам участия в долевом строительстве и договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включены в реестр требований участников строительства после даты принятия Фондом указанного решения и не были переданы приобретателю в составе имущества и обязательств застройщика;

в) с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:

а) заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом;

б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;

в) выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

     При обращении представителя гражданина с заявлением о выплате возмещения наряду с вышеуказанными документами представляется также нотариально удостоверенная доверенность.

    Выплата возмещения осуществляется за счет средств компенсационного фонда либо, если застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований, в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином необходимых документов.
     Размер компенсации, которую смогут получить члены ЖСК, будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья в новостройках (тех, которые строятся на момент выплаты). При этом возмещение не должно быть меньше суммы, которую человек успел заплатить за квартиру, и взносов, которые он дополнительно внес в ЖСК.
     По экспертным оценкам, сегодня на рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв.м. Из них, согласно данным «дорожных карт» субъектов Российской Федерации, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов. Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв.м., а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек.
     В этой связи, установленный в новом законе механизм обеспечит членам ЖСК равную защиту прав с участниками долевого строительства, пострадавшими от деятельности недобросовестных застройщиков.