ТОМСКОЕ ОТДЕЛЕНИЕ
Пандемия коронавируса привела людей не только к страху заразиться, но и к риску потерять бизнес и (или) жилье. В городах встали целые отрасли экономики, особенно общественное питание, сфера услуг, как в силу прямого запрета отдельных видов деятельности, так и потому, что в связи с массовыми увольнениями, отпусками без содержания упала платежеспособность населения, отдающего приоритет в потреблении товарам первой необходимости. Многие из оставшейся части сохранивших свои доходы граждан попросту бояться заразиться или быть привлеченными к ответственности за нарушение режима самоизоляции при посещении отдаленного от дома привычного места приобретения услуг.
В то же время, Верховный Суд Российской Федерации не признал пандемию ситуацией форс-мажора, позволяющей бизнесу и жильцам съемных квартир отказаться от выплаты арендных платежей, чаще всего превалирующих в статье расходов.
Правительство разнообразными мерами пытается поддержать пострадавших субъектов. Одной из таких мер стало изданное Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки по договорам аренды недвижимого имущества». Отсрочка по выплате арендной платы предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности. Получить ее можно с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации субъектам, осуществляющим деятельность в отраслях экономики, наиболее пострадавшим в результате распространения коронавирусной инфекции. Выплату арендной платы на время действия вышеназванных режимов можно будет отсрочить полностью, а во время, после прекращения его действия и до 1 октября 2020 года уплачивать аренду в половинном размере. Долг по аренде необходимо будет выплатить с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года поэтапно, не чаще 1 раза в месяц, равными платежами в размере не более ½ ежемесячной арендной платы. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности не применяются. Отметим, что сохраняется обязанность по уплате коммунальных услуг в обычном порядке.
Действие данного Постановление не распространяется на аренду жилых помещений. В этой сфере сохраняется прежний порядок регулирования, предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации (Глава 35 «Наем жилого помещения»). Для должной защиты своих прав квартиросъемщику необходимо иметь действующий договор найма жилого помещения. На практике в случае возникновения ситуации неплатежа за следующий месяц, собственники жилья «угрожают» нанимателю выселением, что является неправомерным. В соответствии со ст. 687 ГК РФ собственник квартиры может расторгнуть краткосрочный договор (заключенный на срок до 1 года) в случае невнесения арендатором платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа и только в судебном порядке. К юридическим обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения спора являются причины невнесения платы. В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Таким образом, в случае неуплаты лицо не может быть выселено собственником на следующий день.
В то же время, согласно указанной ранее статье квартиросъемщик при расторжении договора также должен предупреждать собственника о расторжении договора за 3 месяца. Часто встречается, что в договоре прописан срок предупреждения в один месяц, что противоречит положениям о трехмесячном сроке статьи 687 ГК РФ. Анализ правовых норм, закрепленных в данной статье позволяет сделать вывод о том, что досрочное расторжение может иметь место только в случаях, прямо предусмотренных законом. Исходя из этого, квартиросъемщик должен быть готов либо соблюсти условие о предупреждении собственника об освобождении квартиры за 3 месяца, либо после оплатить эти 3 месяца в судебном порядке, так как фактическое освобождение квартиры не является тождественным прекращению договора найма жилого помещения. Указанная норма права предоставляет наймодателю гарантию в целях минимизации убытков в случае досрочного расторжения договора найма, с тем, чтобы он имел возможность в течение трех месяцев решить вопрос о новом нанимателе жилого помещения. Обратим внимание на то, что уведомление нанимателя о досрочном расторжении договора найма жилого помещения должно быть письменной форме, если договором не установлено иное, и, в случае направления его по почте России, трехмесячный срок начинает течь не с даты отправления, а с даты получения уведомления собственником жилья.
Отметим, что в случае недостижения соглашения и последующего обращения собственника жилья в суд, квартиросъемщику придется не только уплатить задолженность по аренде, но и проценты за пользование чужими денежными средствами, государственную пошлину, а также расходы на оплату услуг юриста, если собственник обратился в суд не самостоятельно, а через представителя.
Однако, защищая права жильцов мы не должны забывать и про права собственников жилья. Не все из них являются рантье, обладающими пакетом недвижимости. Многие приобрели одну единственную квартиру в ипотеку «детям» или «на старость» и доход от ее сдачи составляет существенную долю в доходах гражданина. Собственник также не застрахован от потери работы и существенного снижения своих доходов и очень рассчитывает на доход от сдачи квартиры. В случае полной неуплаты арендных платежей, собственнику, который далеко не всегда сможет по формальным требованиям претендовать на «ипотечные каникулы» придется решать вопросы с банком, (будет испорчена его кредитная история), ресурсоснабжающими организациями (коммунальные платежи за сдаваемую квартиру никто не отменял).
Таким образом, наилучшим способом решения проблемы будет обоюдное соглашение, в соответствии с которым собственник предоставит скидку или рассрочку на уплату арендных платежей, а квартиросъемщик не останется на улице в период пандемии.
Подготовил:
студент магистратуры 2 года обучения ЮИ ТГУ,
член Совета молодых юристов при ТРО Ассоциации юристов России
Ткач Александр Сергеевич