Нормативно-правовое регулирование вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки

В настоящий момент отсутствует комплексное, профильное нормативное регулирование правового статуса объектов гаражного строительства (гаражей), а также деятельности гаражных объединений. При этом граждане на протяжении уже нескольких десятков лет активно реализуют свое право на объединение в целях постройки гаражных объектов путем создания гаражно-строительных кооперативов.

Следует понимать, что до настоящего времени закон о гаражной амнистии не принят. К настоящему времени в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен проект Федерального закона N 785806-7 "О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях". 14.10.2019 проект Федерального закона N 785806-7 "О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях" рассмотрен Советом Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.

13.02.2020 на официальном сайте Росреестра появилась информация о внесении в Правительство РФ проекта федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены", разработанного Минэкономразвития России совместно с Росреестром. Согласно законопроекту, вступление в силу нового порядка ожидается в 2021 г. (https://rosreestr.ru/site/press/news/zakonoproekt-o-garazhnoy-amnistii-vnesen-v-pravitelstvo-rossii)[1]. Именно этот документ регламентирует процедуру приобретение и оформления права собственности на гаражи и земельные участки.

При подготовке законопроекта велась работа с органами власти в субъектах Российской Федерации и органами местного самоуправления. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости незарегистрированными в России являются более чем 3,5 млн. гаражей. Из-за отсутствия правоустанавливающих документов граждане годами не могли оформить объекты, а сами постройки из-за отсутствия в законе определения «гараж» не учитывались, поэтому количество фактически существующих, но не оформленных в установленном порядке объектов значительно выше[2].

Отсутствие правоустанавливающих документов на гараж делают юридически невозможным осуществление сделок с этими объектами, регистрацию перехода права собственности на них, наследование этих объектов.

В соответствии со ст. 4 проекта Федерального закона N 785806-7 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях» планируется закрепить, что гаражом или гаражным боксом (далее - гараж) признается имеющее полное или неполное ограждение помещение, находящееся на земельном участке либо в здании (сооружении), предназначенное для обеспечения стоянки и хранения одного или нескольких транспортных средств. Планируется определить, что местом хранения транспортного средства (далее - машино-место) признается индивидуально-определенная площадка, конструктивно расположенная в помещении, здании (в пределах эксплуатируемой кровли здания) или сооружении либо на земельном участке.

В проекте этого Федерального закона предусматривается детализация объектов, которые будут входить с состав общего имущества собственников гаражей и машино-мест в гаражных комплексах, в гаражах стоянках. Это имущество будет принадлежать им на праве общей долевой собственности. Размер доли в праве общей долевой собственности каждого собственника пропорционален размеру площади принадлежащих собственнику самостоятельных объектов права собственности в соответствующем гаражном комплексе и гараже-стоянке.

Не стоить забывать, что наличие права собственности влечет не только права, но и обязанности каждого из сособственников в отношении такого общего совместного имущества, в том числе по несению бремени его содержания.

В соответствии с проектом Федерального закона N 785806-7 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях» предполагается урегулировать вопросы создания и функционирования гаражных кооперативов и товариществ собственников гаражей и машино-мест.

Вопросам собственно «гаражной амнистии» посвящен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены».

Гаражная амнистия не распространяется на гаражи:

Во-первых, являющихся объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения, в том числе связанных с оказанием услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств;

Во-вторых, предназначенных для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам, органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;

В-третьих, находящихся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземных гаражей;

В-четвертых, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Условиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых размещены индивидуальные гаражи, являются:

• гражданин использует индивидуальный гараж (одноэтажное сооружение, предназначенное для размещения транспортных средств и иных материальных ценностей, необходимых для эксплуатации транспортных средств. Индивидуальный гараж может иметь подвал или погреб, общие с другими индивидуальными гаражами стены, крышу, фундамент и коммуникации, а также использоваться гражданами для личных и бытовых нужд);
• гараж возведен до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (до 30 декабря 2004 года);
• гараж находится на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• земельный участок образован из земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был создан или организован гаражный кооператив, или иным способом выделенного гражданами или гаражным кооперативом для размещения индивидуальных гаражей;
• индивидуальный гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива согласно реестру членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение в данном гаражном кооперативе, соответствующему гражданину.

При соблюдении одновременно всех условий гражданин имеет право на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположен указанный индивидуальный гараж, в аренду без проведения торгов сроком не более чем на пять лет.

Для получения такого права необходимо будет написать заявление о предоставлении земельного участка, в котором обязательно указать, что гараж возведен до 30 декабря 2004 года. Устанавливается перечень документов, которые прилагаются к заявлению. Этот перечень может быть дополнен документами, предусмотренными законами соответствующего субъекта (Томской области). Поэтому исчерпывающий перечень будет определен с учетом законодательства субъекта РФ. К числу документов относятся:

Во-первых, документ, подтверждающий членство в гаражном кооперативе;

Во-вторых, решение органа гаражного кооператива о распределении индивидуального гаража и (или) земельного участка, на котором он расположен, между членами гаражного кооператива либо иной документ, устанавливающий такое распределение в данном гаражном кооперативе, согласно которому данный индивидуальный гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены гражданину, использующему такой индивидуальный гараж;

В-третьих, документ, выданный гаражным кооперативом, о выплате таким гражданином пая (паевого взноса), в том числе без указания на то, что выплата такого пая (паевого взноса) является полной;

В-четвертых, документ, подтверждающий предоставление или иное приобретение (выделение) земельного участка, из которого должен быть образован испрашиваемый участок, гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был создан или организован гаражный кооператив, для осуществления гаражного строительства и (или) размещения гаражей.

В-пятых, выписка из единого государственного реестра юридических лиц о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель (предоставление такого документа со стороны гражданина не является обязательным, при необходимости такой документ будет запрошен Росреестром посредством межведомственного электронного взаимодействия).

В случае отсутствия решения гаражного кооператива о распределении индивидуального гаража или земельного участка, на котором он находится, гражданин может предоставить:

Во-первых, заключенные до 30 декабря 2004 года договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения и (или) договор об уплате коммунальных услуг в связи с использованием гаража, документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина указанных договоров (в том числе оплату по ним);

Во-вторых, документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до 30 декабря 2004 года.

Следует отметить, что этот порядок распространяется на граждан, прекративших членство в гаражном кооперативе. В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно быть указано о ликвидации гаражного кооператива или об исключении кооператива из единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением недействующего юридического лица. Заявитель вправе представить документ, содержащий сведения единого государственного реестра юридических лиц о ликвидации гаражного кооператива или об исключении кооператива из единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением недействующего юридического лица.

Если земельный участок был предоставлен гаражному кооперативу, то право на него прекращается с момента предоставления этого права гражданину.

Произвольный отказ в предоставлении земельного участка не допускаются. Он должен быть основан на законе и мотивирован. Обжалование действий уполномоченного органа по отказу в предоставлении земельного участка будут разрешаться в суде в порядке Кодекса административного судопроизводства РФ.

В случае, если гражданин использует машино-место в коллективном гараже, возведенном до 30 декабря 2004 года, он имеет право на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный коллективный гараж, в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора без проведения торгов сроком до десяти лет в случае соблюдения следующих условий:

земельный участок предоставлен гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был создан или организован гаражный кооператив, либо образован из указанного земельного участка;

машино-место в коллективном гараже, который расположен на испрашиваемом земельном участке, распределено на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива согласно реестру членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение в данном гаражном кооперативе, гражданину, использующему данное машино-место.

Обращение может быть коллективным или индивидуальным. В случае положительного решения о предоставлении земельного участка, на которым расположен коллективный гараж, заключается договор аренды земельного участка, в том числе с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных граждан, имеющих право на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен коллективный гараж. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении иных граждан, имеющих право на заключение договора аренды земельного участка, заключить договор аренды земельного участка, на котором расположен коллективный гараж.

Предстоящая легализация владения земельными участками, находящимися в муниципальной или государственной собственности, на которых расположены гаражи (индивидуальные или коллективные), а также самими гаражами направлена на упорядочивание общественных отношений в этой сфере и придание им правового характера.

Планируемые сроки поведения гаражной амнистии пять лет - до 1 января 2026 года. Не исключено, что срок может быть продлен. Обязанности гражданина участвовать в легализации прав на земельные участки и гаражи нет, но до момента регистрации права постройка считается самовольной и может быть подвергнута сносу.

 

---