Разъясняем законодательство: «Как перейти от управляющей компании к ТСЖ или ЖК»
Какие способы управления многоквартирным домом существуют?
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники жилья могут выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:
-
Непосредственное управление. Такой вариант возможен, если количество квартир в многоквартирном доме не превышает тридцати.
-
Управление товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом (далее - ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом.
-
Управление управляющей организацией.
В чем разница каждого из способов?
Непосредственное управление встречается редко, поскольку в крупных городах домов, где количество квартир не превышает тридцати, крайне мало. Данный способ отличается тем, что собственники многоквартирного дома выполняют функции обслуживания своими силами.
В многоквартирном доме под управлением ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива выполнение функции по обслуживанию ложится на плечи председателя правления, именно он отвечает за благоустройство территории, ремонтные работы и проч. Законодательство не запрещает ТСЖ или ЖК заключить договор с управляющей компанией, при этом, не меняя форму управления. В таком случае ответственность за качество осуществляемых услуг будет нести управляющая компания.
Если управление домом находится в руках управляющей компании, то после заключение договора доверительного управления именно она будет руководить общей собственностью жильцов дома. При этом управляющая компания может работать с любым количеством домов.
Как перейти к ТСЖ или ЖК?
Каждый из способов управления имеет как плюсы, так и минусы. Но иногда возникает ситуация, когда выбранная жильцами управляющая компания не справляется со своими обязанностями - не осуществляет текущий ремонт дома, не проводит уборку лестничных клеток и т.п. Это порождает необходимость сменить способ управления многоквартирным домом – перейти к ТСЖ, ЖК или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Согласно ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники многоквартирного дома могут в любое время изменить способ управления домом, в частности, отказаться от услуг управляющей компании и отдать полномочия ТСЖ или ЖК.
Сделать это возможно при соблюдении следующих этапов:
- На общем собрании жильцов большинством голосов в порядке ст. 44 - 46 Жилищного кодекса РФ принять решение о необходимости смены управляющей компании и переходе на новый способ управления. Причем инициировать такое собрание может любой из собственников.
- На основании принятого решения расторгнуть заключенный с управляющей компанией договор.
- Создать и зарегистрировать в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, ТСЖ или ЖК.
После того, как все шаги успешно выполнены - управление многоквартирным домом официально передается ТСЖ или ЖК.
Получив право на управление домом, необходимо истребовать у управляющей компании техническую документацию и иные документы (в том числе ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к техническому оборудованию и проч.). Иногда возникает ситуация, когда управляющая компания намеренно затягивает этот процесс. В таком случае целесообразно обратиться в государственную жилищную инспекцию, прокуратуру или суд для защиты своих законных прав.
Материал подготовлен
членом Совета молодых юристов
Анной Вульф
Источники:
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022) [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
- Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 13.09.2018) "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами") (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2019)[Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»