Разъясняем законодательство: "Неосновательное обогащение при занижении цены квартиры в сделке"
Неосновательное обогащение является одним из наиболее популярных институтов гражданского права, однако не все аспекты его применения известны широкой аудитории. Предлагаем ознакомиться с такой проблемой, как неосновательное обогащение при занижении цены квартиры в сделке.
Для начала необходимо определить, что представляет собой неосновательное обогащение. Гражданский кодекс под ним понимает неосновательно приобретенное или сбереженное имущество в следующем контексте: «Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество». В данном положении прослеживается наличие связи между двумя лицами: одно лицо неосновательно приобрело имущество, другое лицо предоставило материальные блага первому лицу.
Применительно к занижению цены квартиры в сделке сделать однозначный вывод о том, какая из сторон договора купли-продажи неосновательно обогатиться за счет другой трудно, поскольку возможны ситуации, когда обеим сторонам сделки выгодно уменьшить стоимость имущества. Со стороны продавца это может выражаться в стремлении сократить сумму налогообложения дохода от продажи объектов недвижимого имущества, а со стороны покупателя – желание приобрести квартиру по более выгодной цене, или, что реже – незаконное происхождение его денежных средств, на которые квартира приобретается.
Необходимо отметить, что в случае допущения сторонами такого рода манипуляций, им следует быть готовым к наступлению негативных последствий, причем в различных правовых отраслях. Для удобства восприятия информации следует в отдельности осветить последствия, которые могут наступить для продавца и для покупателя.
Начнем с продавца. В случае, если налоговая обнаружит, что в рамках сделки цена квартиры была занижена, произойдет доначисление к уплате от суммы занижения налога на доходы от продажи объектов недвижимого имущества. В свою очередь покупатель, руководствуясь положениями гражданского законодательства, может взыскать обратно сумму, уплаченную им сверх договора, выставив ее как неосновательное обогащение продавцом. Разумеется, нельзя исключать и возможность обмана – покупатель может уплатить только сумму, указанную в договоре – в таком случае продавец окажется в минусе, и потребовать оспаривания сделки или выплаты суммы по неформальному соглашению ему будет затруднительно.
Для покупателя, несмотря на возможность использования института неосновательного обогащения, занижение цены квартиры в сделке также может иметь неблагоприятные последствия. Во-первых, такая сделка может быть признана судом недействительной, вследствие чего у покупателя возникнет обязанность вернуть квартиру продавцу, при этом продавец вернет ему деньги в том объеме, в котором они указаны в официальном соглашении сторон. Сделка также может быть оспорена при банкротстве продавца в случае, если она была совершена за три года до банкротства. Если такая сделка будет признана недействительной (о чем позаботятся финансовый управляющий и кредиторы с целью удовлетворения своих требований), то покупатель потеряет как квартиру, которая перейдет к продавцу, так и деньги, которые он не сможет вернуть вследствие банкротства. Также можно указать, что если же в каком-либо субъекте Российской Федерации предусмотрены льготы или субсидии при приобретении жилья от определенной суммы, то покупка квартиры по заниженной цене может лишить покупателя возможности воспользоваться ими.
К тому же, возможно наступление внеправовых негативных изменений в результате подобного рода махинаций при продаже квартиры. Так, например, продавец с репутацией незаконопослушного участника гражданского оборота может отпугнуть других потенциальных покупателей, поскольку ни у одного осмотрительного покупателя не возникнет желания связываться с продавцом, ранее нарушавшим закон.
Материал подготовлен
членом Совета молодых юристов
Ириной Евсеевой
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
- Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 N 146-ФЗ [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»
- Федеральный закон от «О несостоятельности (банкротстве)» [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»